Vlad Musțeată, CEO North Bucharest Investments: „2026 se conturează ca una dintre cele mai bune perioade de investiții în piața rezidențială a Bucureștiului”

În contextul unei piețe marcate de o ofertă în scădere, creșterea capitalului disponibil și schimbarea fluxurilor globale, North Bucharest Investments (NBI) se poziționează strategic în centrul următorului ciclu rezidențial al Bucureștiului. Pentru Vlad Musțeată, CEO NBI, anul 2026 nu este unul de privit de pe margine, ci reprezintă „una dintre cele mai clare ferestre de oportunitate din ultimul deceniu” pentru investitorii disciplinați care înțeleg importanța momentului, randamentului și lichidității.

Trei segmente-cheie pentru strategia NBI

NBI și-a fundamentat strategia pe trei grupuri principale de cumpărători: investitorii pe termen lung, care reinvestesc constant; cumpărătorii conservatori care au preferat să stea în afara pieței în ultimul ciclu și care acum recunosc că au avut performanțe sub medie; și familiile cu venituri în creștere, care schimbă locuințele vechi cu altele mai eficiente și mai noi. Vlad Musțeată subliniază că nu doar volumul cererii se schimbă, ci și gradul de sofisticare al cumpărătorilor, aceștia analizând cu atenție micro-locațiile, profunzimea potențialului de închiriere, standardele tehnice și opțiunile de exit, cu o mentalitate din ce în ce mai asemănătoare investitorilor instituționali.

O ofertă în scădere și prețuri în creștere susțin previziunile NBI

Datele pieței arată o reducere cu peste 20% a ofertei noi de locuințe în București, în timp ce prețurile din nordul orașului au urcat cu 34% în ultimii doi ani. Această evoluție este susținută atât de randamente solide, cât și de o ofertă calitativă limitată. În acest context, NBI a dublat numărul angajaților săi și, împreună cu colaboratorii, se pregătește să depășească pragul de 200 de specialiști, mizând pe investiții în oameni, analiză și selecția proiectelor, nu doar pe creșterea volumului de tranzacții.

În cadrul unui interviu acordat Romania Insider, Vlad Musțeată explică de ce 2026 poate marca începutul unei noi perioade ascendende pentru piața rezidențială din București, cum capitalul global redirecționat de pe piețele cu Golden Visa descoperă orașul, și care sunt criteriile folosite de NBI pentru a identifica proiectele cu potențial real de apreciere. De asemenea, oferă recomandări investitorilor care au așteptat pe margine și acum iau în calcul să intre pe piață.

Cum vede NBI cererea rezidențială actuală din București și ce schimbări sunt așteptate pentru 2026?

Vlad Musțeată ne spune că cererea este susținută de trei segmente solide: investitori implicați pe termen lung, care achiziționează și reinvestesc constant; cumpărători conservatori care au lipsit de pe piață în ultimii 3-10 ani, din cauza dobânzilor ridicate și incertitudinilor; și familii în curs de upgrade, care migrează către locuințe mai eficiente. Diferența majoră este însă nivelul de sofisticare al cumpărătorilor, care acum analizează rentabilitatea, lichiditatea, criteriile tehnice și localizările cu o disciplină ce amintește de investitorii instituționali.

Ce argumente susțin perspectivele unui avans de prețuri în 2026?

Potrivit CEO-ului NBI, evoluția pentru 2026 este influențată de mai mulți factori structurali. În primul rând, oferta de locuințe noi, moderne și bine poziționate, se reduce constant, lărgind decalajul între ce caută cumpărătorii și ce oferă piața. În al doilea rând, nivelul lichidității este la cel mai înalt prag din ultimul deceniu, având în vedere creșterea economiilor și diversificarea portofoliilor investitorilor.

Deși ultimii șase ani au fost dificili, cu dobânzi ridicate și incertitudini, prețurile s-au dublat, ceea ce înseamnă că o ușoară îmbunătățire a sentimentului ar putea accelera o nouă creștere. În plus, așteptatele scăderi ale dobânzilor în 2026 vor face creditele ipotecare mai accesibile, activând cererea amânată. Nu în ultimul rând, ajustările fiscale negative au fost în mare parte absorbite în prețuri, reducând riscurile percepute.

În zona de nord a Bucureștiului, piață-cheie pentru NBI, prețurile au înregistrat o creștere de 34% în doi ani, susținută de randamente solide și o ofertă calitativă limitată — condiții care sporesc potențialul pentru apreciere și în 2026.

Cum schimbă scăderea ofertei noi comportamentul cumpărătorilor și investitorilor?

Livrările noi în București au scăzut cu 20–23% anual, ceea ce determină o schimbare decisivă în comportament. Cumpărătorii iau decizii mai rapide iar investitorii securizează locuințele încă din faze incipiente ale proiectelor, conștienți că cele mai bine poziționate apartamente dispar rapid. În multe ansambluri din nord, vânzările se încheie chiar înainte de finalizarea lucrărilor, accentuând sentimentul de urgență.

Spre deosebire de acum câțiva ani, când proiectele puteau rămâne disponibile luni bune, acum vânzările se fac mult mai rapid, reducând opțiunile pentru cumpărători. Pentru investitori, momentul de intrare timpuriu și selecția atentă a proiectelor devin esențiale.

Ce impact ar putea avea o eventuală scădere a dobânzilor în 2026?

Dobânzile influențează semnificativ accesul la finanțare în România. O scădere chiar și moderată poate activa o cerere semnificativă amânată. Dobânzile mai mici sporesc accesibilitatea, accelerează procesul decizional și generează o presiune competitivă pe o ofertă deja restrânsă, cu efect direct și vizibil asupra prețurilor.

Cât de în pas este Bucureștiul cu trendurile rezidențiale din Europa Centrală menționate de PwC?

Musțeată explică că Bucureștiul oglindește în mare măsură concluziile raportului PwC privind suboferta structurală, costurile ridicate de construcție, presiunea tot mai mare pe chirii și interesul crescând al investitorilor instituționali. Elementul distinctiv este poziționarea prețurilor, care în București rămâne la un nivel mai accesibil, lăsând spațiu atât pentru randamente atractive, cât și pentru aprecierea valorii.

Cum influențează capitalul global redirecționat de pe piețele Golden Visa interesul pentru București și segmentele premium?

Piețele Golden Visa au atras mult capital internațional, iar pe măsură ce programele se schimbă, investitorii redirecționează fondurile către piețele emergente din Europa, printre care și Bucureștiul. Capitala României este acum văzută ca o opțiune cu un raport calitate-preț mai bun decât cele mai multe capitale UE.

Cererea străină era în creștere chiar înainte de această redirecționare, iar tendința se amplifică. Segmentul premium și de lux a avut în 2025 un an record, cu cele mai multe livrări și tranzacții din istoria modernă a orașului. Totuși, terenurile potrivite pentru dezvoltări premium sunt tot mai rare, iar prețurile medii în acest segment variază între 3.300 și peste 5.000 euro/mp, asigurând o reziliență puternică în viitor.

Care sunt criteriile NBI pentru selectarea proiectelor cu potențial puternic de apreciere?

Musțeată evidențiază importanța fundamentelor de micro-locație — infrastructură viitoare, conectivitate, acces la școli și hub-uri de business, dar și cererea pentru închiriere, motiv pentru care zona de nord performează constant. De asemenea, disciplina dezvoltatorului — soliditatea financiară, capacitatea de execuție și transparența — bazează încrederea investitorilor.

Mai departe, criteriile tehnice și de eficiență energetică — inginerie performantă, sustenabilitate și claritate în întreținere pe termen lung — sunt trenduri aliniate cu valoarea activului. În plus, lichiditatea la exit, adică viteza de absorbție și forța pieței de închirieri, este crucială. NBI adoptă o strategie de rotație inteligentă a portofoliului, mutând investitorii din active mid-tier în cele premium care oferă randamente mai bune.

Cum s-a reflectat extinderea NBI în operațiuni și resurse?

Principalul motor al creșterii a fost echipa. NBI a dublat numărul angajaților, iar împreună cu colaboratorii trece de 200 de experți, o investiție strategică în analiști, consultanți de proiect, consilieri financiari și specialiști operaționali care înțeleg profund piața și acționează disciplinat.

Pe lângă aceasta, infrastructura a fost extinsă la trei birouri de vânzări dedicate și un sediu central, dar accentul rămâne pe oamenii care conduc rezultate. Imobiliarele rămân o afacere a relațiilor umane, iar puterea echipei reprezintă soliditatea organizației — fundamentul performanței și al strategiei pe termen lung a NBI.

Ce recomandări are Vlad Musțeată pentru investitorii care au stat în expectativă și vor să intre pe piață în 2026?

„Intrați devreme,” spune CEO-ul NBI. În orice ciclu de piață, cele mai bune unități se achiziționează înainte de îmbunătățirea condițiilor de finanțare și a sentimentului. Cu o ofertă în scădere, capital în creștere și perspective de scăderi ale dobânzilor, 2026 reprezintă o oportunitate rară de cumpărare în ultimii zece ani.

Piața răsplătește constant cei care investesc devreme, chiar și în unități mai mici sau cu mici compromisuri, pentru că fiecare ciclu aduce oportunități de upgrade și creștere pe termen lung a capitalului.

Interviul a fost adaptat și editat de Romania Insider pentru North Bucharest Investments.